Или смогут ли совладельцы многоквартирных домов добиться эффективного управления жилым фондом

Приватизированная квартира стала первым признаком появления рыночной среды в украинской экономике в начале 90-х годов. Однако масштабная реформа в жилищной сфере, стартовавшая в то время, так и не была реализована и не вышла за порог наших квартир. Все это время оставался открытым вопрос – кому принадлежат дома и кто должен их содержать? И пока нет четкого ответа на него, работает старая схема содержания жилищного фонда, при которой собственники жилья и нежилых помещений в многоквартирных домах не имеют никакого отношения к этому делу. А также не имеют от него и выгоды.
Коренным образом изменить существующую систему в жилищном хозяйстве, внедрить в него рыночные механизмы призван законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который уже прошел первое чтение в Верховной Раде и теперь готовится ко второму. Его основная цель – законодательно определить механизм принятия совместных решений совладельцами многоквартирных домов и предоставить им возможность эффективно управлять общим имуществом. Специалисты утверждают, что принятие этого законопроекта фактически даст толчок серьезной реформе в жилищном секторе.
Об особенностях законопроекта и его новшествах говорим с заместителем председателя Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Аленой БАБАК.

- Что обусловило появление законопроекта, и какие принципиально важные моменты он содержит?
- Актуальность законопроекта назрела уже давно – с 1992 года, когда был принят Закон Украины «О приватизации государственного жилого фонда» и люди получили право на приватизацию квартир. После этого фактически все мы стали собственниками жилья.
Но что делать с подвалами, крышами, лестничными клетками, оградительными конструкциями, инженерными сетями в домах? Закон установил, что это – общая собственность всех собственников квартир. Но практически никто не получил на руки ни одного документа, удостоверяющего, чья это собственность.
В 2004 году был принят Гражданский кодекс Украины. Его 382 статья, в частности, предусматривает, что собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей (совместной) собственности принадлежат все вспомогательные помещения дома, оградительные конструкции, а также инженерные системы. Однако, имея на руках лишь приватизационный сертификат или договор купли-продажи, собственник до сих пор не понимает, какие имеет механизмы для управления этим общим имуществом. Это служило и до сих пор служит поводом для того, чтобы органы местного самоуправления безосновательно утверждали, что общее имущество якобы является коммунальной собственностью, и по собственному усмотрению распоряжались вспомогательными помещениями (подвалами, чердаками) многоквартирных домов.
Законопроект №1565 призван упразднить сформировавшиеся в течение последних 23 лет барьеры относительно управления реальными собственниками своим общим имуществом.

- Относится ли придомовая территория к общему имуществу?
- Сегодня придомовая территория не включена в объекты общей (совместной) собственности в многоквартирном доме. Но законодательство, в частности, Земельный кодекс Украины говорит, что собственникам в пользование или в собственность может быть выделен земельный участок, который фактически может быть придомовой территорией.
Мы видим, что сегодня по этому поводу возникает очень много недоразумений и конфликтных ситуаций. Если маленький городок с радостью передает землю под придомовую территорию собственникам дома, то в столице с этим возникают большие проблемы. Киевский городской совет крайне неохотно выделяет землю даже зарегистрированным объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищно-строительным кооперативам (ЖСК).
То есть, существует огромная проблема относительно оформления придомовой территории и передачи ее в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома. Поэтому мы посчитали необходимым сказать в законопроекте, что придомовая территория является объектом общей собственности собственников квартир и нежилых помещений.

- Почему придомовая территория не может на правах собственности принадлежать ОСМД или ЖСК?
- Земельный участок физически не может быть отделен от объекта, построенного на нем. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно тогда, когда у земельного участка и объекта недвижимости на нем разные собственники. ОСМД – это юридическое лицо, которое создается совладельцами и, конечно, может иметь свое имущество. Но имущество юридического лица в случае признания его банкротом может стать объектом залога или взимания по долговым обязательствам.
Этого нельзя допустить по отношению к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому законопроект отмечает, что придомовая территория является объектом общей собственности, который не подлежит разделу, отдельному отчуждению или взиманию.

- Такой подход предлагается лишь к придомовой территории?
- Он распространяется на всю общую (совместную) собственность многоквартирного дома. Ее нельзя взыскать по обязательствам отдельных собственников. Каждый отвечает лишь своим имуществом. Своей квартирой, если до этого дойдет. Но это осуществляется в пределах общего гражданского законодательства Украины. Тут мы этим законопроектом ничего не добавляем и не меняем.
Важно понять, что без общей (совместной) собственности многоквартирный дом не может функционировать. Поэтому мы считали нужным максимально защитить ее на законодательном уровне. А соответственно – и интересы совладельцев многоквартирного дома.

- Кто относится к числу совладельцев многоквартирного дома?
- Совладельцами являются те, кто имеет документ, подтверждающий право собственности на жилое или нежилое изолированное помещение.
Собственниками квартир могут быть как частные лица, так и государство, территориальная община. То есть, квартиры могут находиться в частной, государственной или коммунальной собственности. И все эти собственники будут иметь права относительно управления общим имуществом, которое есть в многоквартирном доме. Подобный подход применяется и к собственникам нежилых помещений.

- Что представляет собой механизм принятия общих решений, предусмотренный законопроектом №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»?
- Всем совладельцам всех многоквартирных домов, независимо от того, в чьем управлении они сегодня находятся и создано ли в них ОСМД, даётся право принимать общие решения большинством голосов, а не стопроцентным согласием, как сейчас. Сегодняшние реалии ярко демонстрируют то, что принятие решений в многоквартирных домах по общему согласию всех совладельцев является невозможным. Поскольку если один из, скажем, двухсот совладельцев «против», проживает в другом городе или даже стране или по другим причинам не принимает участие в собрании, решение, например, о термомодернизации дома не может быть принято.
Фактически людям впервые на практике дается «право голоса» при решении вопросов об их домах. При этом законопроектом определяется, что отдать свой голос совладелец может как на общем собрании непосредственно, так и во время письменного опроса после его проведения, если последний по каким-то причинам не смог присутствовать на собрании.

- Какие вопросы рассматриваются на общем собрании?
- Законопроект №1565 четко определяет порядок проведения собрания. В нем также подается перечень вопросов, по которым это собрание может созываться. Например, в доме есть подвал. Он не используется совладельцами для бытовых потребностей, зато есть возможность сдать его в аренду. Так вот, решение относительно этого принимается на собрании.
Другой вопрос – как управлять домом? Вы будете это делать самостоятельно или отважитесь нанять профессиональную организацию, пойдете на договорные отношения с ней? Это также компетенция собрания.
Собрание является наиболее эффективным механизмом управления общим имуществом многоквартирного дома. Он реализует права каждого совладельца на отстаивание собственной позиции, а также формирует коллективное мнение, на основе которого и принимается решение. 
Собрание созывается для решения масштабных проблем жизнедеятельности многоквартирного дома и текущих, касающихся житейских вопросов. Например, кто должен хранить ключ от чердака, или кому и на каких условиях предоставлять доступ к электрощитовой.
Понятно, что не все совладельцы многоквартирного дома по объективным причинам могут присутствовать на собрании. И при условии, если не хватает голосов для принятия тех или иных решений, проводится письменный опрос.
Но, подчеркиваю, все эти вопросы касаются исключительно управления общим имуществом. По законопроекту, никто не предусматривает вмешиваться в права собственности каждого отдельного собственника.

- По какому принципу голосуют совладельцы многоквартирного дома – по принципу «один человек – один голос», «одна квартира – один голос» или как в акционерном обществе, где решающее значение приобретает размер доли собственности, которой владеет акционер?
- Законопроект предлагает, чтобы решения о содержании общего имущества принимались собственниками пропорционально к общей площади помещений, которыми они владеют. По существу, голосуют квадратные метры.
Если в одной квартире двое или более собственников, то каждый голосует отдельно.
Для того, чтобы принять решение о распоряжении общим имуществом, нужно заручиться поддержкой собственников, доля которых в общей площади помещений, которыми они владеют, составляет, как минимум, 75%. Для решения текущих вопросов такая поддержка может быть меньшей. Так, она может составлять 50% в случаях, когда решается вопрос о том, какую организацию привлечь в качестве управителя и кому доверить право подписи договора с ней. 
Тем, кто создал ОСМД, законопроект позволяет самостоятельно определиться, как они хотят подсчитывать голоса, - по площадям, по количеству собственников, по количеству квартир и пр.

- Содержание многоквартирного дома требует значительных средств. Где их взять?
- Определение размера взносов на содержание общего имущества является исключительно компетенцией собственников.
Сегодня органы местного самоуправления устанавливают тарифы на содержание домов, сооружений, придомовых территорий. Но так не должно быть в условиях рыночной экономики и функционирования конкурентной среды. Приоритет должен принадлежать не оказывающим услуги, а тем, кто их должен оплачивать. Собственники сами должны определять, каким образом, за какие средства они будут содержать многоквартирный дом, какого качества будут получать услуги.
На собрании совладельцы будут определять, сколько денег они готовы тратить на содержание дома, каким должен быть взнос каждого совладельца из расчета на квадратный метр, а также какой будет форма управления домом (будут ли совладельцы самостоятельно управлять домом, например, создадут ОСМД, или наймут профессионального помощника – обслуживающую организацию).

- Будут ли иметь совладельцы многоквартирного дома доступ к банковским кредитам, на каких условиях они им будут предоставляться, и будут ли они предусматривать обязательное наличие залогового имущества?
- Уже сегодня ОСМД и ЖСК имеют возможность брать банковские кредиты. Они в них нуждаются для проведения в домах капитальных ремонтов, для решения текущих дел и пр. И мы уже имеем, как минимум, 6 банков, которые предлагают объединениям соответствующие кредитные программы.
Безусловно, сегодня стоимость кредитных денег в банках достаточно высока, но есть немало объединений, которых такая денежная дороговизна не пугает. Мы знаем примеры кредитного сотрудничества, сложившегося между ними и банками, во Львове, Запорожье, Луцке. Подобное наблюдалось и на Донбассе еще до начала там военных действий.
Что касается залога общего имущества, как уже отмечалось, это прямо запрещено в законопроекте. Те кредиты, что будут выданы объединениям, являются беззалоговыми. Некоторые банки для предоставления кредита будут просить в залог небольшой депозит, это связано с особенностями регуляции НБУ.
В определенной степени, банки рискуют, но сознательно идут на такой шаг, ведь понимают, что в стране более 260 тыс. многоквартирных жилых домов. И все они содержатся, регулярно ремонтируются и обновляются. Поэтому их совладельцы нуждаются в значительных средствах. А это весомая для банков клиентская база.

- Как быть с теми совладельцами многоквартирного дома, которые отказываются от погашения своей доли банковского кредита, взятого объединением, или не имеют финансовой возможности это делать?
- С проблемой неплательщиков объединения сталкиваются постоянно. Но все должны понимать, что груз содержания имущества лежит на его собственнике. И если общее собрание ОСМД приняло решение о сборе определенной суммы средств на содержание дома (не важно – это собственные деньги или привлеченные на условиях кредита), каждый совладелец должен заплатить свою долю. Законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» лишь еще раз подчеркивает, что ответственность отдельного собственника по обязательствам относительно общего имущества является пропорциональной к его доли собственности. Никто не будет иметь возможности притягивать добросовестного собственника к ответственности за долги того, кто не рассчитался. То есть, ответственность будет индивидуальной. Колхоза здесь не будет.

- По существу, вы предлагаете начать массовое создание в Украине ОСМД?
- Я бы хотела, чтобы в Украине были объединения, потому что юридическое лицо более эффективно в решении вопросов управления общим имуществом. Но мы понимаем, что за время существования закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» создано лишь 17 тыс. ОСМД. Это около 7% от общего жилого фонда, имеющегося в Украине. И именно поэтому в законопроекте мы предлагаем такой подход – собственники, которые сегодня не готовы к созданию объединения совладельцев как юридического лица, все равно де-юре должны быть собственниками домов. Для этого мы предложили им действенный механизм принятия общих решений – собрание. То есть, о тотальной ОСМДизации речь не идет.
Это должно быть сознательным выбором совладельцев. Если они хотят лучше контролировать затраты на содержание своего дома (собственный расчетный счет, возможность заключения отдельных контрактов, например, на вывоз мусора или уборку), самостоятельно привлекать дополнительное финансирование (кредиты, государственные и местные программы поддержки), то они соберутся и на общем собрании примут решение о создании ОСМД. Если же им комфортнее иметь посредника, который будет решать за них (понятно, за дополнительную плату) такие вопросы, то ограничатся принятием соответствующих решений на общем собрании.

- По действующему законодательству, перед созданием ОСМД предыдущий собственник должен провести капитальный ремонт многоквартирного дома. Часто таким предыдущим собственником как раз и были местные органы власти, которым для этого всегда не хватало средств. Как это будет выглядеть на этот раз?
- Я этот вопрос слышу практически от каждого представителя органов местного самоуправления и от самих собственников. В законопроекте предлагается убрать требование относительно участия предыдущего собственника в проведении капитального ремонта для объединений совладельцев многоквартирных домов. Почему?
Следует учитывать, что соответствующая общая для всех домов норма предусмотрена в Законе Украины «О приватизации государственного жилого фонда», а в Законе Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» она лишь дублировалась. В законе «О приватизации…» она и остается, мы ее не трогаем.
Если у предыдущего собственника будут возможности софинансировать проведение капитальных ремонтов, то они должны направляться всем совладельцам – как объединениям, так и тем, кто будет самостоятельно принимать решение относительно управления своим общим (совместным) имуществом. И это не должно быть какой-то особенностью лишь для ОСМД. Хотя это был хороший стимул для их создания.